1 ¿Quién compone la Junta de Propietarios?
La Junta de Propietarios está compuesta por todos los propietarios de las secciones comunes y tendrá la representación conjunta de éstas.
En el caso de conjuntos habitacionales, se constituirá además una Junta General con delegados de las diferentes Juntas de Propietarios, la cual se encargará de todo lo concerniente a asuntos que afecten a la edificación en su conjunto.
2 ¿La Junta de Propietarios cuenta con personería jurídica?
La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP, considera que para efectos registrales, la Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad” que le permite actuar en forma unitaria en el tráfico contractual, pudiendo celebrar contratos o adquirir bienes, y si bien es cierto se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble, esta inscripción no le otorga personería jurídica.
Las Juntas de Propietarios en consecuencia:
a) Actúan como unidad, pero normalmente sin autonomía patrimonial, con responsabilidad solidaria de sus partícipes.
b) Deben tener el mismo tratamiento que las asociaciones no-inscritas y las sociedades irregulares.
c) Para lograr sus objetivos exige el recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o la adquisición de bienes.
3 ¿Cuáles son las atribuciones de la Junta de propietarios?
Las atribuciones que le corresponde a la Junta de Propietarios, son entre otras:
- Administrar y gestionar el inmueble a efectos de la conservación de las zonas comunes.
- Asegurar el funcionamiento correcto de los servicios (mantenimiento) para lograr una adecuada convivencia.
- Elegir de los miembros de la Directiva o de su Presidente.
- Aprobar y modificar el Reglamento Interno y/o un código de conducta.
- Establecer el régimen de sanciones a aplicar a los propietarios morosos o que incumplan con el Reglamento Interno y/o las normas aprobadas por la Junta.
4 ¿Cómo se registran los acuerdos tomados por la Junta de Propietarios?
Las sesiones de la Junta de Propietarios se registran en un acta. El acta debe contener, entre otros, el lugar, día y hora de la celebración, el quorum, la agenda, los acuerdos tomados de acuerdo a las mayorías establecidas en el Reglamento Interno. Para ello debe legalizarse notarialmente el correspondiente libro de actas.
5 ¿Quién representa a la Junta de Propietarios?
El Presidente de la Junta de Propietarios elegido válidamente por la Junta de Propietarios, goza de las facultades generales y especiales de representación señaladas en los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil.
Para ejercer la representación procesal antes referida se requiere copia certificada por Notario del Acta de Sesión de Junta de Propietarios donde conste dicho nombramiento y que esté inscrita.
6 ¿Cuáles son los requisitos de la elección de la Directiva o presidente de la junta de propietarios?
El requisito principal para que sea válida la elección de la Directiva o presidente, según sea el caso, es que la Convocatoria se realice de acuerdo con lo señalado por el Reglamento Interno, para la convocatoria, quorum, adopción de acuerdos, entre otros puntos relevantes.
En caso de no contar con el Reglamento Interno a la mano, se recomienda obtener una copia del título archivado en SUNARP.
- La convocatoria:
- La realiza el último Presidente inscrito con mandato vigente.
- De no haberlo o no está vigente su mandato, pueden convocar los propietarios inscritos que reúnan como mínimo el 25% de participaciones sobre zonas comunes de acuerdo a su reglamento interno.
- Debe contener la fecha, hora y lugar de la sesión en primera y segunda convocatoria.
- Además, debe señalar expresamente la agenda a tratar en la sesión convocada.
- La Sesión:
- Debe quedar plasmada en un acta, que se adhiere a su Libro de Actas y que posteriormente deberá ser llevada ante un notario a fin de solicitar una copia certificada de dicha acta.
- Debe contener:
- El quorum,
- Si la sesión es en primera o segunda convocatoria,
- La agenda de la convocatoria,
- Los acuerdos tomados, y
- Otros requisitos señalados en el Reglamento Interno.
7 ¿Cuáles son los requisitos para inscribir a la Directiva de la Junta de Propietarios en SUNARP?
Los requisitos son:
- Copia certificada por notario del acta de la Junta de Propietarios, en el que conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno.
- Declaración jurada de haber realizado la convocatoria a todos los propietarios con dominio inscrito, conteniendo inserta la convocatoria realizada, con firma certificada ante notario del convocante o convocantes; o, en su defecto, los cargos de las convocatorias remitidas a todos los propietarios (copia certificada o los cargos originales), o la formalidad que disponga el Reglamento Interno.
- Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita en oficinas), el cual puede ser presentado por cualquier persona.
- Pago de los derechos registrales
El plazo de calificación es de siete (7) días hábiles de acuerdo a la complejidad del título.
8 ¿Cuáles son las funciones de la Directiva o Presidente de la Junta de Propietarios?
Las funciones serán las que se encuentren detalladas en el Reglamento Interno, generalmente aquellas destinadas a la administración, mantenimiento y conservación de las zonas comunes, servicios y equipos del Edificio.