Al vender o comprar un inmueble destinado al desarrollo de un proyecto inmobiliario, es conveniente conocer todo acerca del mismo a fin que el proyecto sea rentable, y para lograr ello consideramos importante encargar la elaboración de los documentos siguientes:
- Estudio de Cabida Arquitectónica,
- Estudio de Títulos, y
- Informe de Tasación Comercial.
En las siguientes líneas respondemos algunas preguntas sobre el Estudio de Cabida Arquitectónica.
¿Qué es el Estudio de Cabida?
Es una herramienta técnica cuya finalidad es la simulación de un proyecto inmobiliario. Se trata de un estudio acerca de la capacidad que tiene un inmueble en términos de metros cuadrados a construir, tanto en superficie como en altura, de acuerdo a las restricciones y/o parámetros que disponga las normas urbanísticas de la Municipalidad donde se encuentra ubicado dicho inmueble.
¿Porque es importante encargar la elaboración de un Estudio de Cabida?
El realizar un estudio de cabida permite conocer de antemano la viabilidad económica de un proyecto inmobiliario antes de la compraventa del inmueble. Este conocimiento sirve al propietario, para sustentar el valor del inmueble, si el comprador interesado es un desarrollador inmobiliario.
Para los desarrolladores inmobiliarios cuyo objetivo es comercial, requerirán maximizar la rentabilidad de la inversión en el proyecto inmobiliario, es decir, que buscarán maximizar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria y esto se logra intentando maximizar el valor del metro cuadrado a partir de terminaciones y otros elementos, o bien, procurando construir la mayor cantidad posible de metros cuadrados en el inmueble.
¿Qué se requiere para elaborar un Estudio de Cabida?
Los documentos necesarios para elaborar el estudio son:
- Plano o croquis de ubicación del inmueble.
- Copia literal de partida electrónica del inmueble, emitido por la Superintendencia Nacional de Registros Públicos.
- Certificado de Parámetros, emitido por la Municipalidad Distrital de donde se encuentra ubicado el inmueble.
¿Qué contiene un estudio de cabida?
El Estudio de Cabida contiene, entre otros, los factores siguientes:
1. Coeficiente máximo de constructibilidad que multiplicado por la superficie del predio determina cuántos metros cuadrados es posible construir sobre éste.
2. Densidad habitacional: factor importante para edificios de vivienda se mide en habitantes por hectárea. A mayor densidad, mayor será la capacidad de ocupación de las casas o departamentos que se pueda considerar para un terreno.
3. Distanciamientos a medianeros / retiros: Este factor determina el margen de distancia que debe dejarse libre desde el límite del predio.
4. Altura máxima de edificación que puede medir la edificación que se está proyectando. Esta altura está determinada por la rasante que afecta al predio.
5. Rasante: La ordenanza la define como una recta imaginaria que mediante un ángulo de inclinación define la envolvente en la cual puede desarrollarse una edificación.
6. Area Libre
7. Cantidad de Estacionamientos.
8. Volumen Teórico del Proyecto: el espacio legal tridimensional que puede ser utilizado de un inmueble.
9. Tabla de cálculos: planilla de cálculo, donde se detallen las superficies totales del terreno, estacionamientos, coeficientes de constructibilidad y ocupación de suelo.
10. Normativa vigente que resguarden el cálculo: relación de normas urbanísticas, que detallan las restricciones que limita al inmueble, en consecuencia, la rentabilidad o no del proyecto.
Los Estudios de Cabida pueden ser generales, recomendado para las etapas iniciales de un proyecto, también denominado Estudio de Cabida Rápido, o, pueden ser más complejos que contenga requerimientos normativos de etapas posteriores, la elaboración detallada de la distribución en el proyecto, y/o asociado a un estudio de mercado previamente realizado.
¿Quién elabora un estudio de cabida?
El Estudio de Cabida Arquitectónica es elaborado por Arquitectos especialistas en desarrollo inmobiliario.
Es importante asesorarse con una empresa especializada que pueda apoyarlo en la elaboración de un estudio de cabida y los otros estudios que hemos señalado líneas arriba, antes de iniciar un proceso de compraventa de un terreno donde a futuro se desarrollará un proyecto inmobiliario.
Para cotizaciones contáctanos en info@milay.pe
Puede encontrar información sobre el Estudio de Títulos y otros temas de interés en nuestro Blog.