¡Saludos! En este artículo, abordaremos el tema de “declaratoria de fábrica y sus modalidades” con el objetivo de brindar información completa y detallada sobre el tema.
¿Qué es la declaratoria de fábrica y para qué sirve?
La declaratoria de fábrica es un documento que prueba o certifica la existencia de una edificación, así como su legalidad y conformidad con las normas y regulaciones municipales y de construcción.
La inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble es necesaria para lograr seguridad jurídica y para regularizar edificaciones construidas sin permiso o que no cumplen con las normas vigentes. Con ello se obtienen servicios básicos como agua y luz, y la realización de trámites bancarios como la obtención de créditos hipotecarios, entre otros.
Modalidades de la declaratoria de fábrica
Existen dos modalidades de declaratoria de fábrica:
A. Declaratoria de fábrica de obra nueva
Es para aquellas construcciones nuevas que cumplen con los permisos correspondientes y con las normas de construcción vigentes. El trámite de declaratoria de fábrica de obra nueva se inicia en la municipalidad que corresponde a la ubicación del terreno, y se realiza una vez concluida la construcción. Posteriormente se presenta al Registro de Propiedad ante la Sede Registral que corresponda.
B. Declaratoria de fábrica de obra existente
Referido a aquellas construcciones ejecutadas sin permiso. La Ley N° 27157 modificada por la Ley N° 30830, contempla la posibilidad de inscribir en el registro de propiedad inmueble aquellas obras que fueron finalizadas antes del 31 de diciembre de 2016, a fin de regularizar su situación legal.
Requisitos para la inscripción de la declaratoria de fábrica de una obra nueva
Para obtener la declaratoria de fábrica, los requisitos que debe cumplir el propietario del inmueble son:
- Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios: Este documento es emitido por la municipalidad correspondiente y establece los límites y condiciones en los que se puede construir en un terreno determinado. Es necesario para demostrar que la construcción cumple con las regulaciones locales.
- Documento que acredite la propiedad del inmueble: El propietario debe demostrar que es propietario del terreno y de la construcción, presentando una copia del testimonio de compraventa del inmueble y/o la copia literal actualizada del predio donde conste la inscripción de la transferencia de la propiedad a su favor.
- Planos originales de la construcción: Es necesario presentar los planos originales de la construcción, firmados por el propietario y sellados y firmados por un arquitecto o ingeniero autorizado, así como por la Municipalidad correspondiente. Estos planos deben mostrar la ubicación, los detalles de la estructura, la distribución de los espacios, las instalaciones eléctricas, sanitarias y de gas, entre otros.
- Formulario Único de Edificaciones – FUE: Se debe presentar debidamente llenado y refrendado por la Municipalidad correspondiente, que autorizó la construcción y garantiza que se han cumplido con las regulaciones y normas locales.
Requisitos para la inscripción de la declaratoria de fábrica de obra existente finalizadas hasta el 31/12/2016
Los requisitos son:
- Formulario registral (FOR) aprobado por la Sunarp, suscrito por los propietarios y el verificador responsable (ingeniero civil o arquitecto colegiado inscrito en el Índice de Verificadores de Predios de la zona registral correspondiente para que efectúe la constatación de la edificación) y con firmas certificadas ante notario.
- Plano de ubicación, localización y de distribución, suscrito por el verificador responsable, cuya firma debe estar certificada ante notario.
- Informe Técnico de Verificación suscrito por el verificador responsable cuya firma debe estar certificada ante notario, conteniendo lo previsto en el artículo 12 del D.S. 035-2006-Vivienda. Cuando corresponda, deberá constar en el informe técnico de verificación, la constancia de la comunicación a la entidad rectora correspondiente de la cual se requiere el informe técnico de verificación AD HOC y de la respectiva constancia de pago por la verificación especial.
- Declaración Jurada del verificador responsable, adjunto o inserto en su Informe de Verificador, señalando bajo su responsabilidad, que la edificación materia de regularizan cumple los parámetros urbanísticos y edificatorio reglamentarios correspondiente a la fecha de ejecución, o de lo contrario consigna las observaciones a que hubiera lugar conforme al Art. 13 del reglamento (observaciones), dicha declaración jurada debe estar con firma legalizada del verificador responsable ante notario.
- Declaración Jurada con firma legalizada (notarial) del verificador indicando que no se encuentra comprendido dentro de los supuestos de improcedencia que establece la Primera Disposición Complementaria y Finales de la Ley 30830.
Conclusiones
- La declaratoria de fábrica es un documento necesario para certificar la existencia legal de una edificación y obtener la aprobación de las autoridades competentes ya que cumple con las normas edificatorias.
- Existen dos modalidades de declaratoria de fábrica: la de obra nueva y la de obra existente.
- Para obtener la declaratoria de fábrica es recomendable contar con el asesoramiento de un ingeniero o arquitecto para garantizar la verificación y cumplimiento de las normas y regulaciones de construcción.
En definitiva, la declaratoria de fábrica es un trámite importante que debe ser realizado con responsabilidad y cumpliendo con todas las normas y regulaciones establecidas.
Esperamos que este artículo le haya sido de utilidad. Si tiene alguna pregunta o comentario adicional, no dude en contactarnos por info@milay.pe o a través de nuestro formulario de contacto: Contáctenos – Milay S.A.C.. ¡Estamos aquí para ayudarlo!
BASE LEGAL
Ley Nº 29090 de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones
Decreto Supremo Nº 006-2017-VIVIENDAque aprueba el Texto Único Ordenado de la Ley Nº 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones