En los contratos de compra venta de inmuebles vemos la cláusula “Ad-Corpus”[i], considerada por muchos “de estilo”[ii], que dice más o menos lo siguiente:
“Las partes declaran que la venta del inmueble se realiza “ad corpus” y comprende el inmueble con sus usos, costumbres y todo por cuanto de hecho y por derecho le corresponde. No obstante, las partes hacen renuncia expresa a cualquier reclamación en relación a las diferencias que pudieran detectarse respecto a sus extensiones y cualquier otro asunto, haciéndose mutua y recíproca donación de cualquier diferencia, de conformidad con el Art. 1577 del Código Civil.”
Pero… ¿Qué significa?
La traducción de Ad-corpus del latín es “Al Cuerpo”, y la encontramos vinculada a los contratos de compra venta de inmuebles, siendo el inmueble el cuerpo.
Si encuentra esta cláusula en el contrato quiere decir que está de acuerdo que el precio a pagar sea por el íntegro del inmueble, es decir, por todo el conjunto, en el estado que se encuentra, con las características físicas y dimensiones que se constataron al revisar el inmueble y no solo por las medidas que le correspondieran o que estuvieran señaladas en la escritura.
Este acuerdo está permitido por el Código Civil – Artículo 1577, y en otras palabras quiere decir que el precio del inmueble, sea presente o futuro, no está ligado a las dimensiones del mismo (medidas o cabida), aunque en el contrato se indiquen. Se determinará por el todo, es decir, por el estado del inmueble y todo aquello que le corresponda, como, por ejemplo: sus entradas, salidas, servidumbres, zonas comunes, entre otros, sin la posibilidad de discutir el precio.
En síntesis, las partes acuerdan que el inmueble se venderá tal como se encuentra y estas le asignan un precio total, sin posibilidad de ajuste; salvo que en el metrado señalado y el real exista una diferencia que supere el 10%, tal como lo indica el Art. 1577 del Código Civil.
¿Qué implica la Cláusula Ad-Corpus?
Mediante el uso de la Cláusula Ad-Corpus las partes declaran que el precio consignado en el contrato es por la totalidad del inmueble, y no solo por las medidas del mismo. Implica que:
- El comprador declara conocer y aceptar el inmueble tal como se encuentra, no solo su estado, sino también sus características físicas y dimensiones, independientemente de si son las indicadas en la escritura pública.
- Las dimensiones del inmueble no fueron determinantes para establecer el precio, en consecuencia, de haber diferencias estas no serán motivo de reclamo por parte del comprador, salvo una diferencia en las medidas superiores al 10%, en cuyo caso el precio se reducirá o aumentará en proporción.
La Cláusula Ad-Corpus debe entonces usarse con precaución y solo cuando estemos seguros que el precio acordado equivale al valor del inmueble pues se han hecho las verificaciones correspondientes (inspección, tasación, estudio de títulos, etc).
¿Qué sucede si hay diferencias en el metrado del inmueble?
El uso de la Cláusula Ad-Corpus es común en los contratos de compra venta y de haberse incluido en su contrato, de existir diferencias en el metrado, el comprador no podrá iniciar acciones legales contra el vendedor, pues acordó que el precio consignado en el contrato es por la totalidad del inmueble, y no solo por las medidas del mismo, que declaró conocer y aceptar.
Sin embargo, el Art. 1577 del Código Civil contempla que en el caso de que exista una diferencia en las medidas superiores al 10%, el precio se reducirá o aumentará en proporción a esta diferencia.
¿Qué podemos hacer para resguardarnos?
En el caso de casas y departamentos ya terminados, el acordar el precio por el conjunto, es decir el uso de la Cláusula Ad-Corpus, no generaría mayores inconvenientes pues con una visita al inmueble y de preferencia una tasación puede determinar si el precio es justo y está de acuerdo al mercado.
Sin embargo, es el caso de la venta de bienes futuros o “venta en planos” que el uso de la Cláusula Ad-Corpus puede presentar inconvenientes.
Sabemos que el metrado de los bienes futuros es calculado de forma aproximada, y solo se conocerá las medidas exactas cuando el inmueble esté terminado y se anote en la Declaratoria de Fábrica, pudiendo diferir con el metrado consignado en la minuta de compra venta. En este caso recomendamos:
- Antes de la firma del contrato:
- Determina si para ti las medidas del inmueble son un factor que determinará la compra del inmueble.
- Revisa que la Cláusula Ad-Corpus señale que en caso existan diferencias se procederá a la reducción o aumento del precio en forma proporcional a la diferencia que exista de acuerdo al Código Civil o un porcentaje razonable.
- Al momento de la entrega:
- Mide el inmueble para verificar que las medidas corresponden a las señaladas en tu minuta de compra venta.
En ambos casos te recomendamos te asesores con profesionales especializados.
¿Necesitas conocer más del tema? ¡Contáctanos!
[i] Artículo 1577 del Código Civil
ARTÍCULO 1577: COMPRAVENTA AD CORPUS
Si el bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo a su extensión o cabida, aun cuando ésta se indique en el contrato, el comprador debe pagar la totalidad del precio a pesar de que se compruebe que la extensión o cabida real es diferente.
Sin embargo, si se indicó en el contrato la extensión o cabida, y la real difiere de la señalada en más de una décima parte, el precio sufrirá la reducción o el aumento proporcional.
[ii] Castillo Freyre, M. (2002). Comentarios al contrato de compraventa, Lima: Gaceta Jurídica, p.242